La Nueva Razón

Revista política y cultural panhispánica

Por qué tiene sentido poner coto a los grandes inversores en pisos alquilados


Una de las rutinas culturales de España es que gente de la izquierda se meta con los “fondos buitres” que pululan por los mercados financieros y la gente de la derecha los defienda. Igual habría que ser un poquito menos predecibles.

Este artículo apabullante del Wall Street Journal explica una creciente tendencia en el mercado inmobiliario que ya está en los titulares en EEUU y puede estarlo muy pronto. Hablamos de la compra de vecindarios completos por fondos (buitres), cuyo modus operandi es:

-Si el precio medio de alquiler en tal vecindario es 300 euros por habitación

-Compro todo el stock de viviendas en tal vecindario y, aprovechando que ninguna ley me lo impide…

-…Subo el precio del alquiler a 400 euros por habitación, y me forro.

El artículo del Journal empieza con un caso al norte de Houston, Texas, donde recientemente hubo una lucha de ofertas por la compra de todo un vecindario de 124 casas (las traducciones son mías):

DR. Horton Inc. DHI 1.31% construyó 124 casas en Conroe, Texas, las alquiló y luego puso a toda la comunidad, Amber Pines en Fosters Ridge, en venta. Lo más granado de los inversores y las empresas de alquiler de viviendas acudieron en masa a la venta de diciembre. La oferta ganadora de US$32 millones provino de una plataforma de inversión inmobiliaria en línea, Fundrise LLC, que administra más de US$1.000 millones en activos en nombre de unas 150.000 personas.

Desde individuos con teléfonos inteligentes y algunos miles de dólares hasta pensiones y empresas de capital privado con miles de millones, los inversores que persiguen la rentabilidad están comprando casas unifamiliares para alquilar o vender. Están compitiendo por las casas con los estadounidenses comunes, armados con el financiamiento hipotecario más barato de todos los tiempos, y están elevando los precios.

Houston es el lugar favorito de los inversores que últimamente han representado el 24% de las compras de viviendas allí. La porción del mercado de la vivienda de los inversionistas crece, como lo hace en otras ciudades en auge, como Miami, Phoenix y Las Vegas, entre propiedades con un precio inferior a US$300.000 y en distritos escolares decentes.

En lenguaje de EEUU, esto quiere decir distritos escolares con poca gente de renta baja (inmigrantes, gente de color, etc), lo que implica zonas caras incluso en estados o condados en general baratos.

La burbuja tiene espacio para crecer antes de estallar, según John Burns Real Estate Consulting. Pero se está inflando rápido. La firma espera que los precios de las viviendas suban un 12% este año, en comparación con el 11% del año pasado, y que aumenten al menos un 6% en 2022, un período de apreciación que recuerda a 2004 y 2005.

Esto ya está ocurriendo en España, y si no ocurre a mayor escala es solamente porque el paro está al 16% y poca gente tiene dinero para especular con nada. Pero, en cuanto la economía se recupere…

Al final, la caza de los pisos es una consecuencia casi inevitable de una economía de tipos ultrabajos. Hay muchas cosas que el gobierno podría hacer para evitar otra burbuja, pero la sospecha es que preferirán entonar el “no se podía saber” en unos años, así que para qué sufrir. La realidad es que los fondos buitres están aprovechando para tomar posiciones en EEUU, en España y muchos otros sitios y encarecer los precios de los alquileres; y cuando el gobierno dice que, en respuesta, los subvencionará con cargo al presupuesto del estado, los fondos sólo pueden preguntarse, con admiración y signos de dólar en los ojos: ¿quién puso en España un gobierno así?

Es aquí donde hay que romper una lanza en favor del gobierno. La subvención al alquiler es fundamentalmente negativa para la economía y doblemente negativa en un estado que está al borde de la bancarrota. Pero ha sido combinada con una medida astuta y que va ayudar: un plan contra grandes propietarios que busca cortarle las alas a los fondos buitres:

Tras más de siete meses de desencuentro, PSOE y Unidas Podemos parecen haber llegado a una especie de ‘entente cordiale’ respecto a la Ley de Vivienda. En concreto, al punto referido a limitar el precio de los alquileres. Unidas Podemos ha ofrecido al PSOE que la norma incluya diferencias entre grandes y pequeños tenedores. En concreto, que el dueño de menos de diez pisos no tenga que bajar los precios.

De atracar la nave en buen puerto, es decir, la propuesta, sin duda sería una buena noticia para los 2,3 millones de personas que reconocen recibir rendimientos de alquileres en el Impuesto de la Renta. La práctica mayoría, el 95%, tiene entre una y dos viviendas en alquiler.

“Si se confirma esta noticia, obviamente sería muy positivo que no se intervengan las rentas de los alquileres de los propietarios particulares. Recordemos que constituyen el 90% de los alquileres que hay en España [alrededor de 2,5 millones]”, manifiesta José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Todo lo contrario que para los grandes tenedores, que son minoría. Porque los 40 mayores caseros representan un 4,2% del total del mercado. Entidades financieras y propietarios institucionales suman 109.868 viviendas, según un informe de Atlas Real Estate Analytics.

El principal de estos grandes tenedores es Blackstone, que suma alrededor de 40.000 unidades si sumamos Albirana Properties (9.976 viviendas de alquiler), Fidere (6.500), Torbel (2.760), Euripo (1.569) o Anticipa (1.300), entre otros. Son datos de Atlas Real Estate Analytics, que también pone de manifiesto la relevancia de CaixaBank (25.000 unidades) y Sareb (9.583).

Al final, como en casi todas las medidas políticas, hay perdedores, que son los grandes fondos, y ganadores: rentistas con carteras pequeñas de propiedades, tipo Gran Wyoming, todas las folclóricas de España y los progenitores de determinados personajes que han llegado a ministros en el gobierno actual. Todos ellos afrontan un futuro de estables ingresos subvencionados por el estado, a costa de ese otro gran perdedor: una juventud entrampada, en precario y sin posibilidad de ascender al paraíso de la propiedad.

Premio Nobel de Economía a Miami Vice

David Card, uno de los tres ganadores del Premio (casi) Nobel de Economía 2021, recibió el premio por dos contribuciones a la casi-ciencia económica. Una de ellas se refiere al efecto de un alza del  salario mínimo sobre el empleo en Nueva Jersey a principios de los años 1990, que ha tenido a los comentaristas económicos españoles una semana subiéndose por las paredes, con comentarios como éste:

En la pelea se han metido también, obviamente, los que no tienen ni idea de nada pero tienen que tener entretenida a su platea:

Yo del salario mínimo y sus efectos económicos ya he escrito mucho, así que me gustaría llamar la atención sobre la otra contribución de Card que resaltó la Academia Sueca de Ciencias:

Otro tema importante es cómo el mercado laboral se ve afectado por la inmigración. Para responder a esta pregunta, necesitamos saber qué hubiera pasado si no hubiera habido inmigración. Debido a que es probable que los inmigrantes se establezcan en regiones con un mercado laboral en crecimiento, simplemente comparar regiones con y sin muchos inmigrantes no es suficiente para establecer una relación causal. Un hecho único en la historia de Estados Unidos dio lugar a un experimento natural, que David Card utilizó para investigar cómo afecta la inmigración al mercado laboral. En abril de 1980, Fidel Castro inesperadamente permitió que todos los cubanos que desearan salir del país lo hicieran. Entre mayo y septiembre, 125.000 cubanos emigraron a Estados Unidos…

Estos inmigrantes, los “marielitos”, incluían un poco de todo, pero sobre una (relativamente) gran cantidad de criminales que estimularon la imaginación de famosos directores de cine de la época:

Seguimos con los suecos, que ya sabemos que no son muy fans del cine de acción:

Muchos de ellos se establecieron en Miami, lo que supuso un aumento de la población activa de Miami de alrededor del siete por ciento. Para examinar cómo esta enorme afluencia de trabajadores afectó el mercado laboral en Miami, David Card comparó las tendencias de salarios y empleo en Miami con la evolución de los salarios y el empleo en cuatro ciudades de comparación.

A pesar del enorme aumento en la oferta laboral, Card no encontró efectos negativos para los residentes de Miami con bajos niveles de educación. Los salarios no cayeron y el desempleo no aumentó en relación con las otras ciudades. Este estudio generó una gran cantidad de trabajo empírico nuevo y ahora tenemos una mejor comprensión de los efectos de la inmigración. Por ejemplo, los estudios de seguimiento han demostrado que el aumento de la inmigración tiene un efecto positivo en los ingresos de muchos grupos que nacieron en el país, mientras que las personas que inmigraron antes se ven afectadas negativamente. Una explicación para esto es que los nativos cambian a trabajos que requieren buenas habilidades en el idioma nativo y donde no tienen que competir con los inmigrantes por trabajos.

También he escrito mucho sobre los efectos de la inmigración en las economías desarrolladas, pero permítanme que me maraville y me emocione ante la inocencia de un economista que decidió que hacer un estudio en medio de un boom económico causado por un influjo extraordinario de drogas afectando a todos los sectores (sobre todo bancario, inmobiliario y de consumo) puede ser considerado, en algún universo paralelo, “ceteris paribus”.

Me quito el sombrero, señor Card y señores de la Academia Sueca, y les recomiendo otro producto del cine de acción de los 80, para que entiendan que el alza de los salarios y el empleo durante la época de los marielitos se debió a lo que podríamos llamar insumos no tenidos en cuenta que convierten su estudio en algo tan valioso como el eructo de una rana:    

Y pensabas que ibas justito

Es bueno recordar que España no es el único país de la Unión Europea donde un montón de gente vive de mes a mes, con grandes cantidades de deuda acumulada:

En 2016, el 30 por ciento de los hogares en Alemania no podían hacer frente a un gasto financiero inmediato e inesperado de 985 euros. Al mismo tiempo, el 40 por ciento de los hogares italianos no podían hacer frente a un gasto inesperado de 800 euros. Cifras como estas sugieren que una parte importante de los hogares tienen pocos activos líquidos, lo que potencialmente los hace vulnerables a shocks inesperados en la economía. Especialmente en economía monetaria, estos hogares han recibido especial atención recientemente.

(David Román esex corresponsal en Madrid del Wall Street Journal, y autor del libro “Podemos en Venezuela: cómo se financió la infiltración chavista en España”, publicado este año por la editorial Homo Legens. Su columna Finanzas Políticas, sobre la interacción entre sus dos mayores pasiones, se publica de forma semanal, y también se puede recibir en forma de newsletter aquí.)

(Imagen: «Se alquila, se vende, se alquila…» por RinzeWind. Licencia: CC BY 2.0)